Qu’est-ce qu’un déficit foncier en SCI ?
Si vous souhaitez investir en SCI pour de la location, sachez qu’en étant associé dans une SCI, vous pouvez bénéficier, sous conditions, du mécanisme fiscal de déficit foncier. Si les charges réelles de la SCI sont particulièrement importantes et qu’elles sont supérieures aux revenus, on parle alors de “déficit foncier de SCI”.
L’intérêt réside dans le fait que ce déficit s’impute sur le revenu global des associés. Afin d’illustrer ce mécanisme :
- Lorsque le résultat de la SCI est positif, les bénéfices sont distribués entre les associés. Cela a pour conséquence d’augmenter leur revenu global ;
- À l’inverse, le déficit est également distribué ce qui a pour effet de réduire l’assiette de l’impôt et d’ainsi diminuer son montant.
Plus précisément, le déficit foncier de la SCI peut, par exemple, apparaître dans la situation où vous avez effectué d’importants travaux pour améliorer le bien immobilier afin de le louer à un prix plus élevé. En conséquence, le bien vous a coûté plus cher que ce qu’il vous a rapporté faisant ainsi ressortir le fameux déficit foncier.
Comment bénéficier du déficit foncier ?
Pour bénéficier de ce mécanisme, il est avant tout nécessaire que vous n’ayez pas opté pour l’impôt sur les sociétés. En effet, le déficit foncier n’est ouvert qu’aux SCI à l’IR. Il s’agit là, du régime applicable par défaut.
Bon à savoir : Le mécanisme du déficit foncier pour une SCI à l’IS est inapplicable. L’option à l’IS étant irrévocable, mieux vaut ainsi analyser minutieusement les deux régimes fiscaux lors de la création de votre SCI avant de prendre cette importante décision.
En outre, vous devez relever du régime réel normal d’imposition pour déduire les charges réelles inhérentes à la gestion de vos biens immobiliers. Si vous dépendez du régime micro-foncier, les charges sont déduites de façon forfaitaire à hauteur de 30%.
Bon à savoir : Lorsque vos charges sont faibles, l’idéal consiste à opter pour le régime micro-foncier en SCI afin de bénéficier de l’abattement forfaitaire de 30%. En revanche, mieux vaut choisir le régime réel normal si elles sont plus importantes.
L’étape suivante consiste à faire apparaître un déficit foncier. Pour ce faire, il est nécessaire que vos charges soient supérieures à vos recettes et qu’elles soient déductibles. À titre d’exemples, sont considérées comme déductibles :
- Dépenses de travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation ;
- Charges de copropriété et d’exploitation de vos biens ;
- Primes d’assurance.
Dès lors que ces conditions sont remplies, la loi exige que votre bien soit loué pour une durée de trois ans et que les associés conservent leurs parts sociales dans la société. En cédant les titres ou en cessant de louer votre bien, vous perdez ainsi l’avantage fiscal. C’est pourquoi beaucoup font le choix de privilégier une SCI familiale pour s’assurer que les associés conservent leurs parts sociales.
Bon à savoir : Le bénéfice du déficit foncier perdure dans l’hypothèse d’une perte d’emploi, de l’invalidité ou du décès de l’associé ou de son conjoint.
