IFI et SCI : comment ça marche ?

Depuis le 1er janvier 2018, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt sur la fortune (ISF). Ce nouvel impôt concerne uniquement le patrimoine immobilier des foyers fiscaux.

Vous décidez de créer une SCI et vous souhaitez savoir si vous êtes soumis à l’IFI ? Legalstart vous explique tout !

Les associés d’une SCI sont-ils assujettis à l’IFI ?

Les associés de Société civile immobilière (SCI), en tant que société permettant la gestion d’un patrimoine immobilier, sont assujettis  à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), et ce, indépendamment de l'imposition de la SCI, qu’il s’agisse d’une SCI à l’IR ou à l’IS.

Seuls les associés de la  SCI sont soumis  à l’IFI en 2021 si la valeur de  leur patrimoine immobilier est supérieur à 1.300.000 d’euros.

Le champ d’application de l’IFI concerne l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement.

À ce titre, la détention de parts de SCI constitue une détention indirecte d’actif immobilier.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2018 avec  l'apparition de l’IFI, le lien entre SCI immobilière et ISF n’existe plus.

Toutes les associés de la SCI, qu’elle soit soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR) sont assujettis à l’IFI si leur patrimoine immobilier dépasse 1,3 millions d’euros.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2018, il n’existe plus de lien entre une SCI soumise à l’IS et l’ISF. Cet impôt étant tout simplement supprimé et remplacé par l’IFI.

Attention : l’IFI est un impôt sur les personnes, ce sont les propriétaires des parts sociales qui payent l’impôt et non la société.  

SCI : quel est le calcul de l’IFI ?

Le montant de l’IFI dépend de la valeur de l’immobilier dans le patrimoine des associés de la SCI.

Pour calculer le montant de l’impôt dû au titre de la fortune immobilière, il faut dans un premier temps, évaluer la valeur vénale des biens immobiliers détenus par les associés.

Dans un second temps, il faut répartir la valeur des biens au prorata du pourcentage de détention du capital social.

Exemple : dans une SCI, l'actif immobilier est évalué à 5.000.000€, vous détenez 25% des parts de cette société. La valeur de de vos parts est donc de 1.250.000€ (en supposant que la SCI n’a pas d’autre actif).

Bon à savoir : le montant des dettes contractées par la SCI pour l’acquisition ou les travaux effectués sur le bien immobilier va venir réduire la valeur de vos parts.

Une fois que la base imposable a été déterminée, il faut appliquer le barème de l’IFI en 2021. Il s’agit d’un impôt progressif, comme l'impôt sur le revenu.

Le barème pour 2021 est le suivant :

Attention : même si le seuil pour être assujetti à l’IFI est de 1.300.000€, le calcul de l’IFI commence dès 800.000€.  

Exemple : le montant net taxable de votre patrimoine est de 3.500.000€.

Le montant de l’IFI théorique dû est de 20.690€ [(1.300.000 - 800.000) x 0.5% + (2.570.000 - 1.300.001) x 0,7% + (3.500.000 - 2.570.001) x 1%], ce montant devant être ajusté en fonction de la situation spécifique de votre foyer fiscal.

Il faut également savoir que si votre patrimoine immobilier est compris entre 1.300.000€ et 1.400.000€, vous bénéficiez d’une décote qui.

Elle se calcule de la manière suivante : 17.500€ - 1,25% du montant net de votre patrimoine.

Important : il existe un plafonnement de l’IFI en 2021. La somme de l’impôt sur le revenu et de l’IFI ne doit pas dépasser 75% des revenus du contribuable.

Quel abattement d’IFI bénéficie à l’associé de la SCI ?

En termes d’IFI, un abattement pour la résidence principale existe sous conditions. En effet, il existe un abattement de 30% sur la valeur de votre résidence principale, si vous détenez directement votre bien.

Néanmoins, si votre bien est détenu par une SCI, l’abattement sur résidence principale pour l’IFI ne peut pas être appliqué.

Il est toutefois admis de réduire la valeur déclarée de vos parts pour prendre en compte la difficulté de revente : il s’agit de la décote pour absence de liquidité, qui n’est pas véritablement un abattement pour SCI mais qui a le même effet.   

Cette décote vise à tenir compte de la difficulté de la cession de parts sociales de la SCI. Son montant varie donc en fonction de la structure de la société : par exemple, la cession sera plus difficile si les associés sont nombreux ou encore si des clauses particulières des statuts de la SCI restreignent la cession.

Pour cela, la valeur vénale des parts sociales bénéficie généralement d’un abattement compris entre 10% et 20%.

IFI et SCI : quelle déclaration effectuer ?

La déclaration d’IFI s'effectue par tous les associés de la SCI dont la valeur vénale des parts sociales dépasse 1.300.000 euros.

Cette déclaration s’effectue au même moment que votre déclaration de revenu, via le formulaire Cerfa n°15798.

Bon à savoir : si vous êtes marié, pacsé ou si vous vivez en couple, vous faites l’objet d’une imposition commune.