Gérant de SCI : conditions, rôle et rémunération

Vous envisagez de devenir gérant de SCI ? Avant de créer une SCI il est important de connaître le rôle du gérant et ses pouvoirs en plus des informations générales sur le fonctionnement de la SCI. Pour rappel, les parts de la SCI sont détenues par les associés, mais la SCI est dirigée par le gérant. Très souvent, le gérant est également associé (on parle d'associé-gérant).

Voici un mini-guide explicatif pour répondre à vos premières interrogations sur la gestion d'une SCI.

Qui peut être gérant de SCI ?

La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, qui sont généralement choisis parmi les associés. Or, la SCI est composée de deux associés au moins (il est interdit d'avoir une SCI à associé unique). Si vous vous demandez comment créer une SCI, sachez que la nomination d'un gérant est une étape obligatoire.

Comme pour toutes les SCI, la personne du gérant doit remplir certaines conditions pour pouvoir devenir le représentant légal de la société. La gestion d'une SCI doit être assurée par :

• Une personne physique ou une personne morale (par exemple une autre société) ;
• Un majeur capable ou un mineur émancipé ;
• Une personne qui ne fait pas l’objet d’une incompatibilité (certaines professions ne permettent pas d’exercer en parallèle un mandat de gérant) ;
• Une personne qui ne fait pas l’objet d’une interdiction de gérer (suite à une liquidation judiciaire par exemple).

Si le gérant est une autre société, la SCI sera en pratique gérée par le représentant légal de cette autre société.

Au cours de la vie de la société, vous devrez très probablement procéder à un, voire plusieurs, changement de gérant de SCI. 

Peut-il y avoir plusieurs gérants dans une SCI ?

Oui, la gestion d'une SCI peut être assurée par un ou plusieurs gérants (on parle alors de co-gérants). Ce sera à vous, selon les spécificités de votre SCI et la personnalité des associés la composant, de déterminer le nombre adéquat de gérants dans les statuts.

Lorsqu'il existe plusieurs gérants, chacun a le droit d'exercer tous les actes de gestions réalisés dans l'intérêt de la SCI. Mais, chaque gérant a aussi le droit de s'opposer aux actes d'un autre gérant avant que l'opération ne soit conclue. Dans la mesure où cette situation est susceptible de générer des complications de gérance de la SCI, il est recommandé aux associés d'insérer dans les statuts des clauses permettant d'organiser l’exercice des pouvoirs des gérants, par exemple, en attribuant des domaines de compétences exclusifs.

Le gérant d'une Société Civile Immobilière peut-il être rémunéré ?

Les règles relatives au salaire d'un entrepreneur ne sont pas toujours faciles à comprendre. Pour le cas de la SCI, dans la plupart des cas, les gérants de SCI ne sont pas rémunérés.

Pour autant, les associés ont tout à fait la possibilité de décider de procéder à la rémunération du gérant de SCI. Cela est plus courant dans les SCI familiale de location que dans les autres types de SCI. En cas de rémunération, elle doit apparaître dans la tenue de la comptabilité de la SCI.

La rémunération peut être fixée au moment de la création de la SCI, en annexe des statuts, mais aussi après la création. Cette dernière option peut permettre de garder confidentielle la rémunération du gérant. Si le gérant est également associé, il pourra donc prendre part au vote sur sa rémunération.

Attention : si le gérant de SCI est rémunéré, il devra s’inscrire à la Sécurité Sociale et payer des cotisations sociales. Vous pouvez utiliser notre outil de calcul des charges pour avoir une idée du montant des charges sociales.

Le gérant d'une SCI peut-il prendre des décisions sans l'avis des associés ?

Oui, le gérant peut prendre certaines décisions sans avoir à consulter les associés. À défaut, la société serait vite ingérable en pratique !

La loi prévoit toutefois que certaines décisions importantes (ex : transfert de siège social de la SCI, cession de parts de SCI, dissolution liquidation, changement de dénomination sociale) doivent impérativement être prises par les associés.

Au-delà, les décisions qu'il est possible de prendre sans l'accord des associés de la SCI varient d'une société à l'autre : ce sont les statuts qui les déterminent. C'est donc à vous, lors de la rédaction des statuts de prévoir quelles sont les décisions nécessitant l'accord des associés. Il s'agit généralement des décisions les plus engageantes pour la société.

Lorsqu'il s'agit d'une décision pour laquelle la consultation des associés de la SCI est requise, que se passe-t-il si le gérant passe outre ? Dans cette hypothèse, la décision demeure valable, mais le gérant est responsable envers les associés. Ils peuvent notamment lui demander d'être indemnisé du préjudice qu'ils ont subi. 

Le gérant doit-il rendre des comptes aux associés ?

En SCI, la responsabilité des associés est indéfinie. Par conséquent, le gérant d'une SCI doit rendre compte de sa gestion aux associés au minimum une fois par an. À cette occasion, il doit rédiger un rapport écrit sur l'activité de la SCI au cours de l'année écoulée. Ce rapport doit permettre de porter à la connaissance des associés les bénéfices réalisés et les pertes encourues. Cette obligation est valable que la SCI soit familiale ou non même si en pratique, dans les SCI familiales, cette obligation est rarement respectée en raison de la nature des relations liant les associés.

De la même manière, le gérant d'une SCI créée par un couple pour organiser son héritage, ne rend en pratique que très rarement des comptes formels sur l'activité de la SCI.

Si le gérant ne respecte pas cette obligation, cela est susceptible de constituer une cause légitime de révocation ce qui peut provoquer le changement de gérant de SCI.

Le gérant est-il obligé de tenir des comptes ?

Le gérant est obligé de tenir une comptabilité. C'est un des défauts de la SCI par rapport, par exemple, à la donation d'un immeuble. Elle est cependant limitée à ce qu'on appelle une comptabilité de trésorerie. Il suffit de n'enregistrer que les recettes, les dépenses et la nature des opérations correspondantes. De plus, le dépôt des comptes de la SCI au greffe du Tribunal de commerce n’est pas obligatoire, contrairement aux sociétés commerciales.

La tenue des comptes permet notamment au gérant de pouvoir communiquer les livres comptables aux associés et de répondre aux éventuelles questions sur la gestion sociale de la SCI. Savoir analyser son bilan comptable permet aussi de prévoir le court terme et le long terme de sa société.

Le gérant qui ne respecte pas ces obligations comptables peut voir sa responsabilité pénale engagée et la SCI peut être fiscalement sanctionnée.

Dès la création de votre SCI en ligne, pensez à bien organiser la gestion de SCI qui suivra. Pour cela, vous devez déterminer avec certitude qui peut devenir gérant de la SCI, en fonction de sa situation personnelle et de ses capacités. En pratique, il est recommandé de nommer le gérant en annexe des statuts pour ne pas avoir à les modifier en cas de révocation ou de simple changement.