Expert-comptable en SCI : topo sur vos obligations

Si vous êtes associés ou gérant d’une SCI, vous vous demandez peut-être s'il est pertinent d’avoir recours aux services d’un expert-comptable. En effet, cela peut être intéressant notamment pour optimiser la gestion du patrimoine immobilier de votre SCI en mettant en place une certaine stratégie comptable.

Quelles sont les obligations comptables d’une SCI ? Est-il opportun de faire appel à un expert-comptable en SCI et pourquoi ? Avant de vous lancer dans les démarches de création d'une SCI, Legalstart vous explique tout sur le sujet.

Quelles obligations comptables en SCI ?

Avant d’investir en SCI, il est primordial de connaître vos obligations comptables. En principe, une SCI n’est pas une structure commerciale puisqu’elle a pour objectif principal la gestion d’un patrimoine immobilier. A cet égard, elle n’a par principe, aucune obligation de tenir une comptabilité, de publier ses comptes ou encore d’avoir recours à un expert-comptable. Dans ce cas, l’établissement d’un bilan de SCI n’est donc pas obligatoire. En revanche, dans certains cas, tenir une comptabilité est une obligation légale.

En réalité, la comptabilité en SCI peut varier en fonction du choix d’imposition. En effet, si votre SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), elle doit tenir une comptabilité simplifiée. En revanche, certaines SCI ont l’obligation de tenir une comptabilité commerciale ou “comptabilité d’entreprise”.

Pourquoi tenir la comptabilité d’une SCI ?

La principale raison de tenir une comptabilité pour une SCI est de satisfaire au devoir d’information qui pèse sur le gérant de la SCI. En effet, celui-ci doit communiquer aux associés les informations relatives à la gestion de la SCI ce qui comprend les bénéfices et les pertes. Or, le meilleur moyen d’apporter et de prouver ces informations est de tenir une comptabilité.

Par ailleurs, la comptabilité et notamment le plan comptable de la SCI permet d’avoir un document clair et précis ce qui sera d’autant plus utile en cas de contrôle fiscal. Ce sera donc particulièrement utile pour prouver les montants dus par la société aux associés au titre des comptes courants ou pour justifier de la répartition des bénéfices.

Tenir la comptabilité d’une SCI, même si ce n’est pas obligatoire, permet également de pouvoir comptabiliser correctement les amortissements.

En outre, ces informations peuvent être demandées par les établissements bancaires quand ils sont sollicités pour un nouvel emprunt ou par des tiers qui souhaitent entrer au capital de la SCI.

Les statuts de la SCI peuvent prévoir expressément que la SCI devra avoir une comptabilité.

Bon à savoir : vous avez la possibilité de faire appel à un expert-comptable en SCI pour gérer la comptabilité de la société. Par ailleurs, vous avez également la possibilité d’utiliser un logiciel de comptabilité.

Quelle gestion comptable en SCI ?

Aucun texte n’impose de tenir une comptabilité pour une SCI. En ce sens, vous n’êtes pas obligé d’établir un compte de résultat, un bilan annuel, ou encore d’avoir recours à un expert-comptable en SCI. Il est cependant nécessaire de pouvoir suivre a minima la trésorerie de la SCI.

La comptabilité de trésorerie (comptabilité simplifiée)

Une SCI transparente, c’est-à-dire qui est soumise à l’impôt sur le revenu, doit tenir une comptabilité simplifiée.

La comptabilité de la SCI par exemple peut se limiter à l’enregistrement des recettes et des dépenses par ordre chronologique dans un livre comptable. Les associés doivent conserver les pièces justificatives liées à l’activité de la SCI pour faciliter un futur contrôle fiscal.

Même si les SCI à l’IR ont la possibilité de se contenter d’une comptabilité de trésorerie, toutes les SCI n’ont pas cet avantage. Le choix entre une SCI à l’IR ou IS peut avoir un impact important sur les obligations comptables d’une telle structure.

La comptabilité commerciale en double partie

Au contraire, certaines SCI ont l’obligation de tenir une comptabilité commerciale ou “comptabilité d’entreprise” existe dans les cas suivants :

• obligation comptable prévu dans les statuts de la SCI ;
• soumission d’un associé à l’IS (impôt sur les sociétés) ou aux BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ;
• option de la SCI à l’IS (choix définitif) ;
• option de la SCI à la TVA ;
• création d’une SCI construction vente ou de placements immobiliers ;

De plus, la comptabilité commerciale est obligatoire lorsque la SCI dépasse 2 des 3 seuils suivants :

• bilan supérieur à 1.550.000 € ;
• chiffre d’affaires supérieur à 3.100.000 € ;
• effectif supérieur à 50 salariés.

Lorsque la SCI doit tenir une comptabilité en partie double, les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont applicables.

La SCI doit suivre un plan comptable et doit respecter un certain nombre d’obligations comptables et notamment les suivantes :

• obligation d’établir et de publier ses comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexes de la SCI) ;
• obligation de tenir des journaux comptables (un livre journal, un grand livre et un livre d’inventaire).

La gestion comptable de la SCI à l’IS est alors plus lourde, mais ce régime permet de déduire les amortissements des investissements du résultat fiscal. Ce régime est identique à celui d’une société commerciale (SAS, SARL, etc).

Bon à savoir : dans une SCI à l’IS, le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire. En revanche, l’expert-comptable est souvent sollicité en SCI pour gérer notamment les conséquences comptables d’un patrimoine immobilier. En effet, la gestion du patrimoine immobilier d’une SCI peut parfois s’avérer complexe.

Quels sont les avantages d’avoir recours à un expert-comptable pour une SCI ?

Dans la plupart des cas, tenir une comptabilité d'une SCI n’est pas une obligation. Dès lors, il n’existe aucune obligation en SCI immobilière de faire appel aux services d'un expert-comptable.

En pratique : bien que le recours à un expert-comptable pour une SCI à l’IS ne soit pas une obligation, il est fortement recommandé.

En effet, le recours à un expert-comptable en SCI permet de :

• gagner beaucoup de temps ;
• fiabiliser les comptes de la SCI et donc d’éviter un redressement fiscal ;
• optimiser la gestion de la SCI en mettant en place une stratégie comptable (amortissements comptables, démembrements de parts sociales, mises en réserves, etc).

L’expert-comptable a un devoir de conseil envers ses clients, auprès desquels il engage sa responsabilité.

Quel prix pour faire appel à un expert-comptable en SCI ?

L’expert-comptable est rémunéré par l’application d’honoraires. Le coût d’un expert-comptable en SCI dépend de la complexité de sa mission, de la taille du patrimoine immobilier de la société, de son niveau d’expérience ou encore du lieu d’exercice de son activité.

En pratique : faire appel à un expert-comptable en SCI coûte en moyenne 800 € HT par an pour un expert-comptable en ligne ou 1500 € HT par an environ pour un expert-comptable de proximité. Généralement, il faut compter une prestation supplémentaire pour l’établissement du bilan annuel de la SCI.

Par conséquent, il est tout à fait possible de faire son bilan sans expert-comptable, notamment dans le cadre d’une SCI. En effet, la SCI n’a pas une importante activité en termes de comptabilité.

Cependant, au regard de la taille du patrimoine immobilier à gérer et les conséquences que peuvent engendrer des écritures comptables non-conformes, il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable pour la gestion de votre SCI.

Rédaction : Marion Cluptil, diplômée d’un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante.