Quelle est l’imposition en LMP ?

Si vous souhaitez faire de la location meublée votre source de revenus principale, le statut LMP est tout indiqué. Cela vous permet d’avoir la qualité de loueur meublé professionnel et de bénéficier des avantages fiscaux qui en découlent.

Mais alors, quel est le régime d’imposition en LMP ? Comment fonctionne la fiscalité en LMP ? Voici tout ce qu’il faut savoir avant de faire de la location meublée professionnelle.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime LMP ?

Pour devenir LMP, les conditions suivantes doivent être réunies :

• avoir des recettes locatives supérieures à 23.000 € par an ;
• les recettes locatives sont supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc.).

À défaut de remplir ces deux conditions cumulatives, vous êtes automatiquement assujettie au statut LMNP, c’est-à-dire du loueur meublé non professionnel.

Il faut également mettre en location un logement meublé au sens de la loi, donc un bien comportant tous les équipements obligatoires.

Imposition LMP : quel régime fiscal applicable ?

Le régime fiscal en LMP dépend du montant total des recettes locatives réalisées sur un an, mais aussi de la volonté du loueur meublé professionnel dans certains cas. Ainsi, deux régimes d’imposition coexistent en LMP : le micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC en LMP

Le régime micro-BIC en location meublée s’applique automatiquement en LMP dès lors que les recettes locatives annuelles n’excèdent pas 77.700 €.

Il s’agit d’un régime forfaitaire qui vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur vos revenus tirés de la location meublée professionnelle. Concrètement, l’imposition en LMP n’est calculée que sur la moitié des recettes réalisées sur l’année.

Ce régime est particulièrement simple puisque vous n’avez aucune démarche spécifique à effectuer, ni de calcul à faire. Quel que soit le montant de vos charges liées à location meublée de vos biens immobiliers, vous bénéficiez de l’abattement systématique en micro-BIC.

En location meublée professionnelle, la fiscalité du régime micro-BIC est donc avantageuse si vos charges locatives ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus locatifs.

Le régime réel en LMP

À partir du moment où les revenus locatifs du foyer fiscal issus de la location meublée professionnelle excèdent 77.700 €, le régime réel s’applique automatiquement. Il est également possible d’opter pour ce régime d’imposition en-deçà de cette somme, si vous estimez que cela est plus avantageux pour vous.

Comme son nom l’indique, le régime réel permet de tenir compte des charges réelles payées par le loueur meublé dans le cadre de son activité de LMP. Cela permet donc de réduire le résultat fiscal, c’est-à-dire l’assiette de l’impôt. On parle parfois d’optimisation des revenus.

Un loueur meublé professionnel peut ainsi déduire les charges suivantes de ses revenus locatifs :

• les frais de notaire ;
• les frais de constitution d’une société, le cas échéant ;
• les frais d'entretien et de réparation ;
• les impôts locaux ;
• les frais de gestion par une agence par exemple ;
• les cotisations d'assurance ;
• les intérêts d'emprunt immobilier ;
• les amortissements.

La TVA en location meublée professionnelle

Par principe, la location meublée, y compris professionnelle, n’est pas soumise à la TVA. Cela vaut uniquement si le loueur meublé ne propose pas de prestation de services complémentaire comme le petit-déjeuner par exemple.

LMP : quelle imposition ?

Imposition des revenus locatifs en LMP

Dans la mesure où la location meublée est considérée comme une activité commerciale, les revenus locatifs qui en sont issus sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Attention, même si vous êtes au régime micro-BIC, vous devez déclarer l’ensemble des recettes locatives perçues sur l’année fiscale. L’abattement fiscal est automatiquement calculé par l'administration fiscale.

Imposition de la plus-value en LMP

Si vous vendez un bien meublé sous le statut LMP et que vous réalisez une plus-value, c’est-à-dire que le prix de vente est plus élevé que le prix d’achat que vous avez payé, le régime applicable est celui de la plus-value professionnelle.

Par conséquent, vous pouvez bénéficier d’une exonération de plus-value :

• totale si vous exercez en LMP depuis au moins 5 ans et si les recettes de la location meublée professionnelle sont inférieures à 90.000 € hors taxes au cours des deux dernières années ;
• partielle si les recettes locatives sont comprises entre 90.000 € et 126.000 € hors taxes par an.

LMP : comment faire sa déclaration ?

La manière de déclarer vos revenus issus de la location meublée professionnelle dépend du statut sous lequel vous exercez cette activité :

• si vous avez opté pour l’imposition sur le revenu (IR), vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des BIC à l’aide de la déclaration n° 2042 C-PRO ;
  
  
• si vous êtes une LMP à l’IS, c’est-à-dire que vous avez créé une société assujettie à l’impôt sur les sociétés pour exercer votre activité de loueur meublé professionnel, vous devez déclarer vos revenus locatifs dans le formulaire n°2065-SD ;
  
  
• si vous êtes auto-entrepreneur, vous devez déclarer vos revenus locatifs au titre du chiffre d’affaires réalisé chaque mois ou chaque trimestre.

FAQ 

Quelles sont les charges déductibles en LMP au réel ?

Le loueur meublé professionnel qui est au régime réel peut déduire certaines charges de ses revenus locatifs pour réduire l’assiette de calcul de l’impôt. Il s’agit principalement des charges suivantes : 

• les frais de notaire ;
• les frais de constitution d’une société, le cas échéant ;
• les frais d'entretien et de réparation ;
• les impôts locaux ;
• les frais de gestion par une agence par exemple ;
• les cotisations d'assurance ;
• les intérêts d'emprunt immobilier ;
• les amortissements.

Quels sont les avantages du régime LMP ?

Le régime LMP est avantageux d’un point de vue fiscal, car vous pouvez :

• déduire plus de charges qu’en LMNP notamment, dès lors que vous êtes au régime réel ;
• imputer les déficits éventuels sans limitation de montant sur votre revenu global ;
• bénéficier du mécanisme des amortissements ;
• profiter du régime d’impôt sur la plus-value professionnelle.

Quelles cotisations sociales en LMP ?

En tant que loueur meublé professionnel, vous devez régler des cotisations sociales. Leur montant dépend du montant de vos recettes locatives et du statut choisi. En moyenne, il faut compter 32 % de cotisations sociales environ en LMP.

Principales sources législatives et réglementaires :

• article 79 - Code général des impôts
• article 155 - Code général des impôts
• article 261 D - Code général des impôts