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Comment réaliser les déclarations LMNP ?

3 min Métiers de l'immobilier

Vous avez investi dans l’immobilier pour diversifier votre patrimoine et plus spécifiquement dans un bien meublé que vous souhaitez mettre en location sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Cette activité non-salariée indépendante est soumise à la déclaration LMNP qui vous permet d’obtenir un numéro SIRET et de déclarer vos revenus locatifs.

Quel régime fiscal choisir pour déclarer un revenu locatif meublé ? Comment remplir une déclaration de revenus pour la location d’un meublé ? À quelles déclarations sociales un bailleur LMNP est-il soumis ? On vous explique tout sur la déclaration LMNP.

Déclaration LMNP : comment déclarer une location meublée non-professionnelle ?

LMNP et déclaration rebutent parfois les propriétaires, mais ces démarches sont rapides, gratuites et indispensables pour exercer en toute légalité tout en faisant fructifier son épargne.

LMNP et conditions à respecter font la paire. Une fois que vous êtes certains de respecter l'ensemble des conditions pour bénéficier de ce statut, il est temps de vous déclarer.

Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration LMNP doit être faite en ligne sur le guichet unique. Pour cela, vous devez vous déclarer entrepreneur individuel, puis cocher la case "loueur meublé non professionnel".

Vous devez indiquer le régime d’imposition ou de TVA que vous avez sélectionné, ainsi que la date de début de votre activité LMNP. Ce choix contribue à optimiser vos revenus locatifs et conditionne la déclaration du revenu LMNP.

Votre activité existe et vous commencez à percevoir des loyers, mais comment déclarer en tant que LMNP vos gains ?

Déclaration LMNP : comment déclarer ses revenus ?

Choisir le statut de loueur meublé non professionnel représente un choix pertinent pour améliorer la rentabilité de votre investissement. Toutefois, il est également impératif de savoir comment déclarer ses revenus de location meublée. Découvrez les différents régimes d’imposition possibles et comment déclarer en LMNP son impôt.

Déclaration fiscale LMNP sous le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique par défaut dès lors que les revenus locatifs perçus de la location de vos logements meublés n’excédent pas le chiffre d’affaires annuel de 77.700 €.

LMNP et déclaration d’impôt nécessitent de compléter des formulaires spécifiques et indispensables pour un bon calcul de votre imposition. Suivez le guide !

Lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôts sur le revenu annuelle (période mai-juin), vous devez compléter une déclaration d’impôt LMNP en micro-BIC en reportant vos revenus dans le formulaire n° 2042-C-PRO LMNP. Choisissez la rubrique « professions non salariées » et la sous-rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles ».

Pour commencer la déclaration fiscale en meublé non professionnel, cliquez sur « accéder à la déclaration en ligne ». N’oubliez pas de renseigner un éventuel changement de situation familiale dans votre déclaration d’impôt d’un meublé non professionnel.

Reportez la somme totale de vos loyers encaissés au cours de l’année, les services compétents des impôts se chargeront d’appliquer l’abattement forfaitaire.

Pour rappel, le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire lors de votre déclaration LMNP de :

50 % pour les locaux meublés classiques et les gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme » ;
71 % pour les biens meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Le montant minimum de cet abattement s’élève à 305 €. L’abattement forfaitaire représente la totalité de vos charges. Ainsi, aucune charge supplémentaire ne pourra être déduite de ces revenus.

La déclaration d’un loueur d’un meublé non professionnel vous contraint à une imposition après abattement sur vos revenus locatifs selon le taux marginal de votre impôt sur le revenu auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Déclaration fiscale LMNP sous le régime réel simplifié

Même si vous respectez les plafonds du micro-BIC, rien ne vous empêche d’opter de votre propre initiative pour une LMNP au régime fiscal réel pour une location meublée lors de votre déclaration LMNP.

En revanche, le régime réel simplifié devient obligatoire si votre chiffre d’affaires dépasse 77.700 € pour la location de meublés classiques.

Vous vous demandez sûrement comment remplir la liasse fiscale LMNP ? La déclaration LMNP des revenus au régime réel implique de compléter la déclaration de résultat à partir du formulaire n° 2031-SD en même temps que votre déclaration d’impôt. Sachez que vous devrez joindre un bilan avec compte de résultat et un tableau de déduction des charges d’amortissement à cette déclaration. La déclaration 2031 (LMNP) se remplit en complétant :

vos coordonnées complètes ;
la date de l’exercice ;
le régime d’imposition choisi ;
l’encadré B qui contient une case à cocher pour les artisans inscrits au répertoire des métiers ;
l’encadré C7 qui vous permet de compléter le résultat après déduction des charges (n’oubliez pas d’intégrer un éventuel report de déficit) ;
l’encadré H de l’annexe de la liasse 2031-SD qui doit reprendre les résultats déclarés dans l’encadré C.

Votre liasse 2031-SD de déclaration LMNP complétée, acquittez-vous également de la déclaration complémentaire de revenus n° 2042-C-PRO LMNP dans le cadre de votre activité LMNP, comme pour le régime micro-BIC.

Dans ce document, vous indiquerez le montant de votre bénéfice, c’est-à-dire la somme perçue après déduction des charges.

Quelles déclaration(s) sociale(s) doit effectuer un LMNP ?

En tant que loueur LMNP, vous êtes redevable des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) au taux de 17,2 % et d’un impôt sur le revenu calculé selon votre tranche d’imposition lors de votre déclaration LMNP.

Ainsi, lorsque vous exercez une activité de location LMNP, vous êtes exonéré de cotisations sociales, contrairement aux professionnels.

Néanmoins, une exception concerne la location saisonnière :

tant que vous encaissez moins de 23.000 € de revenus fonciers par an, vous continuez de payer les prélèvements sociaux de 17,2 % et l’impôt sur le revenu (si ce dernier est nul, vous ne payez rien) ;
dès lors que vos recettes locatives excédent 23.000 €, l’administration fiscale vous assimile à une activité professionnelle, car vos revenus deviennent conséquents. Vous devez alors payer des cotisations sociales.

FAQ

LMNP : régime micro-BIC ou régime réel ?

Au moment de votre déclaration d’activité LMNP, vous avez le choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel si vos revenus locatifs représentent moins de 77.700 € par an.

Contrairement au régime réel, le régime micro-BIC en LMNP est dit forfaitaire. Ainsi, vous ne pouvez pas déduire les charges réelles supportées pour l’exploitation de votre bien, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. À vos calculettes !

Si vous dépassez le plafond de 77.700 € annuels dans votre déclaration LMNP, vous devez obligatoirement opter pour un régime réel.

Combien coûte la déclaration LMNP ?

La déclaration d’activité LMNP est gratuite, mais nombreux sont les bailleurs en LMNP à confier lors déclaration de revenus annuelle à un professionnel. Dans ce cas, comptez environ :

500 € d’honoraires déductibles de vos revenus locatifs pour un comptable ;
150 € de cotisation annuelle à un centre de gestion agréé.

Si vous adhérez à un centre de gestion agréé, vous bénéficierez de multiples avantages, y compris la réduction d’impôt pour frais de comptabilité.

Comment se déclarer loueur meublé professionnel (LMP) ?

Comme pour le statut LMNP, vous disposez de 15 jours à compter de la mise en location de votre bien meublé pour déclarer votre activité de loueur meublé professionnel (LMP) en ligne sur le guichet unique. Vous devez vous déclarer entrepreneur individuel et cocher la case "loueur meublé professionnel". Vous obtenez alors le numéro SIRET indispensable pour remplir votre déclaration d’impôt et exercer votre activité.

Principales sources législatives et réglementaires :

Formulaire 2042-C-PRO
Formulaire n° 2031-SD
Article 39 C - Code général des impôts