Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?

Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?

Un bail emphytéotique, par définition, est un contrat de bail immobilier conclu pour une longue période, comprise entre 18 ans et 99 ans. Il s’agit d’une location d’un bien immeuble qui offre des droits étendus au locataire, également appelé l’emphytéote. Dans ce type de bail, le locataire dispose d’un droit réel sur le bien. Il est quasi-propriétaire du bien. En effet, son droit réel sur le bien lui permet de céder son droit, de l’hypothéquer, de le gréver de servitude et de sous-louer. La seule action impossible dans le bail emphytéotique est la vente du bien.

Dans un bail emphytéotique, il revient au locataire, en contrepartie d’un loyer faible, d’améliorer le bien.

Quelles sont les principales caractéristiques d’un bail emphytéotique ?

Quelle forme prend un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique, conclu entre particuliers ou professionnels, est un contrat synallagmatique, c’est-à-dire qui crée des obligations réciproques, tant pour le preneur que pour le bailleur. Il nécessite la réalisation d’un écrit.

Ce contrat doit être publié au service de la publicité foncière dont dépend l’immeuble loué, au risque de ne pas être opposable au tiers. 

Quels biens sont concernés par un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique a pour objet de prévoir la location d’un bien immobilier. Il peut s’agir aussi bien d’un immeuble à usage d'habitation, commercial, artisanal, industriel ou encore rural. Autrement dit, tous les biens immobiliers sont concernés.

Quelle est la durée d’un bail emphytéotique ?

L’une des grandes caractéristiques du bail emphytéotique est sa durée, qui est nécessairement comprise entre 18 et 99 ans. Il s’agit de la durée maximale pour la conclusion d’un bail. En effet, aucun engagement perpétuel n’est possible : si un bail emphytéotique est conclu pour plus de 99 ans, alors sa durée sera automatiquement ramenée à ce nombre. 

Quelles sont les obligations des parties d’un bail emphytéotique ? 

Dans un bail emphytéotique, chacune des parties à des obligations. Cependant, si le propriétaire doit donner en jouissance le bien, le locataire ou emphytéote, lui, à beaucoup plus d’obligations. En effet, l’emphytéote n’est pas un simple locataire, puisque le bail qu’il a signé lui confère un droit réel sur le bien immobilier. Ainsi, ses obligations sont :

• les obligations classiques d’un locataire :
• payer le loyer dans les délais prévus ;
• respecter la destination du bien et les conditions d’exécution du bail ;
• ne pas détériorer le bien ;
• honorer le paiement de la taxe foncière ;
• réaliser les réparations nécessaires.

• les obligations et droits spécifiques à l’emphytéote :
• procéder à des améliorations du bien, sans besoin de l’accord du bailleur. En effet, il peut construire ou même démolir une partie s’il le souhaite ;
• exploiter le bien, notamment s’il s’agit de mines ou de terres agricoles ;
• sous-louer le bien, sans l’accord du propriétaire. Il est d’ailleurs interdit de réglementer, limiter, ou interdire ce droit de sous-location ;
• consentir ou acquérir une servitude ;
• hypothéquer son droit sur le bien immobilier ;
• céder son droit sur le bien immobilier.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un bail emphytéotique ? 

Les avantages et les inconvénients pour l’emphytéote

Le bail emphytéotique offre à l’emphytéote certains avantages qui sont justifiés par la durée du bail et ses droits sur le bien. À ce titre, il peut effectuer toutes les transformations qu’il souhaite concernant les bâtiments et aucune clause ne peut limiter l’usage des lieux par le preneur. L’emphytéote détient la propriété des biens qu’il a ajouté sur le fonds. Cependant, à la fin du contrat de bail, toutes les modifications apportées par l’emphytéote, y compris les constructions et extensions réalisées sur le bien, deviennent propriété du bailleur.

Au titre du droit d’accession, le locataire est propriétaire des choses issues du bien.

Par exemple : si des arbres fruitiers sont présents sur le terrain et donnent des fruits, l’emphytéote en est propriétaire.

Également, le locataire peut hypothéquer et céder son droit au bail emphytéotique s’il le souhaite. Il est aussi libre de réaliser une sous-location. 

Les avantages et les inconvénients pour le bailleur

Le propriétaire et bailleur du bien ne peut limiter les droits de l’emphytéote. En revanche, le principal avantage pour lui réside dans la possibilité de bénéficier de l’ensemble des améliorations, constructions et plantations réalisées par l’emphytéote, puisque celles-ci lui reviennent de droit à la fin du bail. En effet, le propriétaire ayant conclu un bail emphytéotique a la garantie de faire fructifier son bien.

En cas de non-respect par le locataire des dispositions prévues par le bail emphytéotique, la résiliation anticipée est possible.

Comment rédiger un bail emphytéotique ?

Le contrat de bail emphytéotique doit être rédigé par écrit. Le contrat doit impérativement contenir :

• la mention “bail emphytéotique” ;
• l’identité des parties ;
• le bien faisant l’objet du bail ;
• la durée du bail, entre 18 et 99 ans.

Il est obligatoire de recourir aux services d’un notaire pour la conclusion d’un bail emphytéotique. 

Le contrat de bail emphytéotique doit être publié au bureau des hypothèques territorialement compétent. Il est soumis à la taxe de publicité foncière au taux spécifique de 0,7%.

Quelles sont les conséquences fiscales d’un bail emphytéotique ?

Pour un bail emphytéotique, la fiscalité implique le paiement d’une taxe de publicité foncière pour les formalités de publicité du bail. 

Les baux emphytéotiques qui concourent à la production d’immeubles en principe exonérés de la TVA tout comme le bail à construction. Ce taux est fixé à 0,60 % de la valeur de la redevance cumulée durant l’année du bail emphytéotique. 

Quels sont les risques d’un bail emphytéotique ?

Le risque principal pour le locataire d’un bail emphytéotique est que le contrat n’est pas automatiquement renouvelé. Concrètement, à l’arrivée du terme du contrat, le bail prend fin, et le propriétaire récupère son bien. Si les parties souhaitent à nouveau s’engager ensemble, elles devront conclure un nouveau bail.

De plus, la viabilité économique du projet doit être soigneusement étudiée par l’emphytéote, puisque toutes les améliorations qu’il apporte au bien seront ensuite la propriété du bailleur.

Comment procéder à la cession d’un bail emphytéotique ?

Le droit de cession du bail emphytéotique ne peut être interdit ou restreint par le propriétaire du bien. Cette cession du bail à un tiers ne peut intervenir que dans la limite de la durée initialement prévue pour le bail. Le bail cédé obéit aux mêmes règles que le bail d’origine. 

Pour céder le bail emphytéotique, il faudra réaliser un acte notarié et publier celui-ci au service de publicité foncière.

Principales sources législatives et réglementaires : 

• Article L. 451-1 - Code rural
• Article L. 451-2 - Code rural
• Article L. 451-3 et suivants - Code rural